土地信托宿州模式追踪
杨仕省 北京报道
“2014年的土地租金，农民们早就收到了。”2月21日，安徽宿州埇桥区朱仙庄镇朱庙村村委书记沈家亮告诉《华夏时报》，去年10月，区财*局就把钱打入了农民们的账户。
据了解，沈家亮所在的朱庙村是一个典型的农地经营权流转的地方。两年前，该村的土地经营权被流转给安徽帝元农业投资，用以建设现代农业循环经济园区；在2013年，该村共450人的5400亩农地经营权，又重新委托给中信信托公司，让其设计相关理财产品。
“我们区*府与中信信托签署了一份框架协议，就5400亩地委托中信信托，信托公司再委托安徽帝元农业投资作为第三方运营土地。”20日，安徽宿州市埇桥区现代农业办公室主任助理蒋海涛告诉《华夏时报》，这就是由中信信托推出的农地经营权流转信托计划，在全国也是首例。
宿州土地信托
2013年10月，首单农地流转信托计划落地宿州。
安徽帝元农业投资是安徽帝元现代农业投资发展有限公司的简称，该公司总经理张启民告诉，困扰公司的融资困境终于因上述土地信托被化解了。
据张启民介绍，目前，中信信托正在资本市场上为安徽帝元农业投资的现代养殖场、生物质能源等项目募集资金，至于募集资金额度张启民并不愿意告知。
“快半年了，第一笔资金尚未进账。”张启民在谈及中信信托“反哺资金”尚未到位时这样解释，这份信托首期计划涉及养殖、生物质能两个项目，前者报宿州发改局备案、后者报省发改委核准，需要等待两个项目的手续完毕第一笔融资才能到账。
“按照双方约定，等待项目相关手续办齐后，中信将第一笔资金打入安徽帝元农业投资的账户。”张启民说。
不过，农民因“失去土地”需要生计，此时农民的土地租金暂由安徽帝元农业投资垫付。“我们公司将2014年农民的土地款项，交由*府支付农民。前期我们垫付一大笔款项，包括600万元的土地租金。”张启民说。
据蒋海涛介绍，该模式是将5400亩农地的经营权，重新委托给中信信托公司，让其设计相关理财产品，中信信托将土地增值收益70%分给农民。这一土地信托期限为12年，可流转面积达5400亩。
“流转给金融机构还是头一次。”蒋海涛告诉，此前，都是把地流转给一些种粮大户或农业企业。
实际上，埇桥区这5400亩土地在两年前就被流转了出去。“2011年，我代表村委会和村里450户农民签了协议，农民们将农地经营权集中委托给村委会。”沈家亮说。而蒋海涛坦言，其实他们也不懂信托是怎么回事，他们关心的只是老百姓每年的“地租”能不能准时到账。
据核实，中信信托给了农民们肯定的答复，“保证每年每亩地1000斤麦子的‘地租’，还决定将土地增值收益的70%分给农民。”
张启民认为，这单农地流转信托，最直接的现实意义，是可破解农企的融资瓶颈。
据蒋海涛介绍，安徽帝元农业投资是立足宿州循环经济产业园示范平台的领头企业，由招商引资引来的合肥帝元生物科技有限公司投资建设，上马的多个项目迫切需要一大笔资金。
张启民称，具体做法很复杂，即首先是把农民土地流转到村委会，然后村委会再委托给镇*府，镇*府再次委托给区*府，最后再由安徽帝元投资来接管。然后，区*府把归集的土地承包经营权，就帮助中信信托与安徽帝元投资牵线搭桥，作为一种财产权，交给中信信托公司管理，而安徽帝元投资只是服务商。
“资金反哺”难
而在宿州项目落地后，土地流转信托受到了诸多地方*府的关注，并表达出了强烈的合作意向。据悉，中信信托正在积极筹备土地流转信托项目就有四五个，“出去跑一趟就是10万亩。”
中信信托董事长蒲坚认为，土地流转信托这一类新型业务有巨大且迫切的市场需求。为此，中信信托在45个业务团队中，特地抽出5个团队分赴各地运作此类项目。
继中信信托后，多家信托公司纷纷跟进，各自在全国寻找土地流转信托计划。其中，北京信托、中粮信托、华宝信托、中航信托等信托公司先后在北京、安徽、山东、黑龙江，江苏、四川等地，开始寻找各自的土地信托模式。
不过，蒋海涛向坦言，“土地信托是一件好事情，但是‘反哺’资金也有难题。由于项目报批相关手续还没有完成，所以中信信托的第一笔资金还没进账。”
就宿州土地信托而言，中信信托的款项或以借贷形式入驻，安徽帝元投资支付10%的年利率有偿使用这笔资金，国家和当地*府在农业项目上有3%-4%的财*贴息，6%左右的年息并不算高，但对农业企业来说支付每年6%的融资成本并不轻松。
蒋海涛也证实，本来由中信托付给老百姓的600多万的土地租金，暂由安徽帝元投资垫付。对中信信托而言，上述土地信托产品的融资是否理想，目前也是未知数。
但随着资本下乡的加速，土地信托类的金融产品只会有增无减。据了解，现在更多的信托公司仍将土地流转信托停留在筹备阶段。受访专家认为，若*策进一步放开，未来土地信托的运作空间巨大。
但现实的问题，信托公司风险控制措施很严格。按照银监会监管措施要求：首先信托公司所有做的项目，都要向银监会备报；其次每年都要从收入中提取一定的坏账备拨；再其次有一个项目出了问题，其后所有的项目都要停下来。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，农地通过信托与金融结合，当然是一种进步，但是相关*策转化成法律尚需一定的时间。“很多情况还不明确，土地流转信托项目存在着很大的风险。”楼建波认为，从法律层面来讲，土地没有确权，也就难以运作土地信托。
此外，土地信托还有最核心的是收益问题。财经评论员叶檀认为，农业企业赢利能力通常不高，通过农业及相关行业的赢利作为信托的利基，风险较大。