去库存缓慢 环北京楼市暗挤泡沫
本报 胡坤 北京报道
曾经风光一时的环北京地区楼市，正在逼近“变盘”的临界点。
“我们现在正在内部认购。”8月7日，涿州K2狮子城的一名销售人员告诉《华夏时报》，目前该项目在售房源的均价在7500元/平米左右，而4月底京津冀一体化风头正劲的时候，该楼盘的均价在8500元/平米以上。这种情况并非个案，环北京各个城市的一些楼盘都开始打着各种旗号降价，降价幅度普遍在每平米1000元左右。
“北京周边这些地区的开发商还以为能凭借京津冀一体化火一把。”中原地产首席分析师张大伟说。不过，这些开发商猜中了开头，却没有猜中结尾——这些地区的楼市一开始确实出现了一波炒作，但随后不期而至的房地产下行周期让这波行情戛然而止，楼市也迅速从繁荣走向了萧条。
被开发商寄予厚望的“金九银十”即将到来，但在北京市场仍萎靡不振的情况下，深度依赖北京需求的周边市场也很难有起色，其唯一的指望恐怕就是当地*府的救市了。
降价潮起
8月7日上午，涿州东站附近的鸿坤理想湾项目工地上热火朝天，但与之相隔不远的该项目售楼处里却冷冷清清，除了几名销售人员外，几乎没有看房者。
在与鸿坤理想湾售楼处一街之隔的K2狮子城售楼处里倒是有几十人济济一堂，但可惜其中绝大多数都是销售人员，真正的看房者只有寥寥两三人。前述该项目的销售人员坦承：“这几天看房的人确实不多。”
据该位销售人员介绍，目前K2狮子城南区的11号楼正在“内部认购”，一套83平米两居室在计入各种折扣和优惠之后，单价只有约7200元/平米。而4月底本报走访该售楼处时，当时在售的9号楼和10号楼均价将近9000元/平米。
在K2狮子城项目的南边，鸿坤理想湾的一个新项目正在建设中，预计8月底开盘。据鸿坤理想湾的一名销售人员介绍，这个项目的均价将不到7000元/平米。
涿州老城区一些楼盘的价格普遍要比K2狮子城和鸿坤理想湾这些高铁新城区楼盘的价格要低一些，4月底当高铁新城区均价将近9000元/平米时，老城区的均价也超过了7000元/平米。而现在，很多楼盘的价格也都有所回落，今年5月开盘的印象·牛津花园打完折之后的最低价甚至只有5500元/平米。
暗中降价的不止涿州一地。在永清，当地最大的楼盘国瑞生态城“为了回馈老客户”推出了90套“特价房”，均价只有5950元/平米，此外还有还有交5000元排号费抵35000元房款的内部认购优惠活动。而在4月底本报走访该楼盘售楼处时，一位销售人员还称其均价不会低于8500元/平米。
保定也曾是北京周边楼市上一轮炒作的中心，“副中心”的传闻让该市的房价在短短十几天的时间里从5000元/平米迅速飙升到7000元/平米左右。而现在，该市不少项目的均价都已经回落到了7000元/平米以下。根据中国指数研究院发布的7月份全国百城房价指数，保定7月份的房价环比跌幅为0.36%，均价为5498元/平米。而在5月份，保定曾以2.84%的涨幅勇夺当月的全国冠*。
亚豪机构市场总监郭毅表示，现在北京周边地区的房价还是以暗降为主，因为明降会引起老业主的不满，影响更大。张大伟也表示，这些地区房价的下降已经非常明显了。“暗降也是降价。”他说。
远非谷底
根据7月份的百城房价指数，和保定、廊坊这两个北京周边城市不同，同属河北省的秦皇岛、石家庄、邯郸等市的房价却有一定程度的上涨。其中，秦皇岛和石家庄更是分别以1.52%和1.47%的涨幅分别列在百城的第二位和第三位。
对于河北城市的这种分化，郭毅认为主要是秦皇岛、石家庄等地此前没有经历过爆炒，房地产开发的规模和库存量都不像北京周边地区的那么大。此外，这些城市都是一些本地的住房需求可以挖掘，而北京周边城市的本地需求几乎可以忽略不见，基本都是靠来自北京的需求来支撑。
来自北京的需求中大部分是投资性需求，而投资性需求主要看预期。尽管眼下京津冀一体化确实给环北京楼市带来了一些利好，但这些利好显然并没有改变购房者对于楼市下行的预期。
也正是由于北京周边地区楼市的需求以投资性需求为主，使得这些地区的房价弹性比较大，市场好的时候房价涨得很快，而市场差的时候跌得同样很快。“这些地区的房地产市场不具备稳定的保值增值能力。”郭毅说。
与此同时，对于那些为数不多的刚性需求而言，环北京地区也不再是一个很好的选择。相比之下，北京的自住房项目似乎更有吸引力。
目前北京不少自住房项目的均价都在15000元/平米以下，其中大兴区采育镇满庭芳项目的均价只有9500元/平米。尽管大部分自住房项目的价格比起北京周边地区的房价仍然要高不少，但这些项目毕竟还是在北京。因此，对于刚需人群来说，既然在北京也有希望买到低价房，那就没有必要舍近求远到外地买房了。
张大伟认为，环北京地区的这一波降价可能只是开始。以目前这些地区的去库存的速度来看，开发商们的资金压力将会越来越大，降价的可能性也会越来越大。
在本报的走访过程中，不少销售人员都表示，“金九银十”在即，楼市即将升温，北京周边地区的房价有望上涨。不过，郭毅认为这只是销售人员的一厢情愿，因为这些地区的楼市过于依赖北京市场。“如果北京楼市从现在开始成交量和成交价格开始明显上升，那么到九十月份才有可能对周边市场形成溢出效应。”郭毅指出，眼下还根本看不到北京楼市复苏的明显迹象。
眼下唯一能扭转北京周边楼市下滑势头的，似乎只有地方*府救市了。“只有这些地区的限购*策放松才有可能改变购房者的预期。”郭毅表示，放松限购能使北京周边楼市迎来一定程度的复苏。张大伟则指出，目前经济情况并不乐观，楼市降温明显，“这些地方救市是有可能的。”他说。